Cargas en subastas: guía completa del orden de prioridad para pnversores

Descubre cómo funciona el orden de cargas en las subastas judiciales y por qué es crucial para tu inversión. Aprende sobre el principio de prioridad registral de forma sencilla.

¿Qué debes saber antes de invertir en subastas?

¿Alguna vez te has preguntado por qué algunas personas dudan tanto antes de participar en una subasta? La respuesta está en el orden de las cargas, probablemente el aspecto más crucial y que más desconfianza genera entre los inversores novatos.

El principio de prioridad registral: la regla de oro

Contrario a lo que muchos piensan, el orden de las cargas no se determina por su importancia. Es decir, una hipoteca no tiene prioridad sobre un embargo simplemente por ser una hipoteca. La clave está en algo llamado "principio de prioridad registral".

¿En qué consiste este principio?

Es tan simple como esto: el primero que llega al Registro de la Propiedad, tiene preferencia. Como en una fila para comprar entradas de tu concierto favorito - quien llega primero, tiene prioridad.

La precisión del tiempo

• Cada segundo cuenta
• Una carga que entra un segundo antes tiene prioridad
• No importa la fecha en que se creó el derecho

Un ejemplo práctico

Imagina esta situación:

1. Juan firma una hipoteca el lunes
2. María registra un embargo el martes
3. La hipoteca de Juan se registra el miércoles

Sorprendentemente, ¡el embargo de María tendría prioridad sobre la hipoteca de Juan! ¿Por qué? Porque llegó primero al Registro.

¿Por qué es tan importante el orden de las cargas?

Cuando te adjudicas un inmueble en subasta:

1. Se eliminarán:

   • La carga por la que el bien sale a subasta
   • Todas las cargas posteriores a ella

2. Se mantendrán:

   • Todas las cargas anteriores
   • Deberás hacerte cargo de ellas

Punto clave

Aunque tu puja no cubra la deuda total, la carga por la que sale a subasta siempre desaparece.

Consejos para inversores

1. No descartes automáticamente una propiedad por tener cargas previas
2. Incluye las cargas anteriores en tus cálculos
3. Considera que probablemente debas asumir las cargas previas
4. Analiza el historial de cargas en el Registro de la Propiedad

Conclusión

El orden de las cargas puede parecer complejo, pero ahora ya sabes que se basa en un principio simple: quien llega primero al Registro, tiene prioridad. Antes de participar en tu próxima subasta, consulta nuestro directorio de subastas para encontrar oportunidades y aplicar este conocimiento.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿La importancia de una carga determina su prioridad?

No, la prioridad se determina únicamente por el orden de entrada en el Registro de la Propiedad, independientemente del tipo de carga.

¿Qué pasa con las cargas posteriores cuando me adjudico un inmueble?

Todas las cargas posteriores a la que origina la subasta se eliminan automáticamente.

¿Debo pagar las cargas anteriores si me adjudico un inmueble?

Sí, las cargas anteriores se mantienen y deberás hacerte cargo de ellas aunque no sean deudas tuyas originalmente.

¿Puedo perder el inmueble si no pago las cargas anteriores?

Sí, si no te haces cargo de las cargas anteriores, podrían subastar el inmueble que acabas de adquirir.